第一部分 政府征收项目办理流程指引

第一阶段 征收项目前期法定流程的办理

一、国有土地上房屋征收流程

二、集体土地征收流程

三、土地房屋征收项目应满足的前提条件

（一）国有土地上房屋征收

1.国有土地上房屋征收应符合公共利益需要

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第八条规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

因此，国有土地上房屋征收的首要前提条件是符合公共利益需要，在政府实施片区改造的项目中，大多数情况是对旧城区进行改建，即应符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项规定。

2.国有土地上房屋征收应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。

政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项的规定进行旧城区改建，在符合公共利益情形下征收房屋的，还应纳入国民经济和社会发展年度计划。

（二）集体土地征收

1.征收集体土地，应符合公共利益需要

《土地管理法》第四十五条规定，为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。前款规定的建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划；第（四）项、第（五）项规定的建设活动，还应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合国务院自然资源主管部门规定的标准。

因此，集体土地的征收，与国有土地上房屋征收一样，应符合公共利益需要。

2.集体土地征收应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划

同样根据《土地管理法》第四十五条的规定，集体土地征收应符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。同时，政府实施成片开发方案进行建设的，还应纳入国民经济和社会发展年度计划。

综上所述，根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国有土地上房屋征收与集体土地征收，均应符合公共利益需要、国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划、专项规划。因此，如征收项目同时涉及国有土地上房屋征收和集体土地征收的，在项目启动时，可以就上述两个条件进行论证，并取得相应的证明文件。

四、如何证明项目符合公共利益

根据《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第六条的规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要，属于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的情形之一，确需征收房屋的建设项目，市、县级人民政府在作出房屋征收决定前，应当组织发展改革、国土资源、规划等有关部门进行论证；经论证，建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的，市、县级人民政府应当确定房屋征收范围并予以公布。

因此，项目是否符合公共利益需要，市、县级人民政府可以通过召集发改、自然资源、人大、政协等召开专题论证会，论证项目是否符合公共利益需要，并形成相关会议纪要，通过会议纪要形式证明项目符合公共利益需要。

五、如何证明项目符合国民经济和社会发展规划

根据《国务院关于加强国民经济和社会发展规划编制工作的若干意见》（国发〔2005〕33号）文件精神，国家总体规划和省（区、市）级、市县级总体规划分别由同级人民政府组织编制，并由同级人民政府发展改革部门会同有关部门负责起草。总体规划草案由各级人民政府报同级人民代表大会审议批准。

因此，关于项目是否符合国民经济和社会发展规划，可由市、县级发改部门出具相关证明意见，同时提供经市、县级人大审议通过的市、县级国民经济和社会发展规划方案作为证明材料。

同时，根据《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第六条的规定，还应由市、县级人民政府组织发展改革、国土资源、规划等部门对项目是否符合国民经济和社会发展规划进行论证，并形成相应的会议纪要。

六、如何证明项目符合土地利用总体规划（国土空间规划）、城乡规划、专项规划

市、县级自然资源部门是自然资源和规划管理部门，项目是否符合土地利用总体规划、城乡规划、专项规划，可由自然资源部门出具相关意见。同时，《土地管理法实施条例》第二条第三款规定“已经编制国土空间规划的，不再编制土地利用总体规划和城乡规划。在编制国土空间规划前，经依法批准的土地利用总体规划和城乡规划继续执行。”因此，如已编制国土空间规划的，可由自然资源部门出具符合国土空间规划的证明，无须再证明项目符合土地利用总体规划和城乡规划。

《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第六条规定，还应由市、县级人民政府组织发展改革、国土资源、规划等部门对项目是否符合土地利用总体规划、城乡规划、专项规划进行论证，并形成相应的会议纪要。

七、如何证明项目符合国民经济和社会发展年度计划

项目以旧城区改建和实施成片开发方案为由进行征收的，还应当符合国民经济和社会发展年度计划，可由市、县级发改部门出具相关证明，同时提供经人大审议通过的国民经济和社会发展年度计划。建议在每年政府编制年度计划草案时，将拟征收的项目编入年度计划草案，再通过人大会议审议。

八、项目征收工作前期流程

在证明征收项目符合公共利益、国民经济和社会发展规划、年度计划以及土地利用总体规划、城乡规划和专项规划后，根据《土地管理法》《土地管理法实施条例》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》等有关法律法规及政策文件规定，政府征收项目启动正式签约前，还应履行如下职责。

（一）编制集体土地征收成片开发方案

根据《土地管理法》第四十五条第一款第（五）项的规定，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的，可以依法实施征收土地。因此，如项目征收系以成片开发进行征收，应先进行成片开发方案的制定和报批。

1.土地征收成片开发方案应当包括下列内容：

（1）成片开发的位置、面积、范围和基础设施条件等基本情况；

（2）成片开发的必要性、主要用途和实现的功能；

（3）成片开发拟安排的建设项目、开发时序和年度实施计划；

（4）依据国土空间规划确定的一个完整的土地征收成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例；

（5）成片开发的土地利用效益以及经济、社会、生态效益评估。

第（4）项规定的比例一般不低于40%，各市县的具体比例由省级人民政府根据各地情况确定。

2.编制土地征收成片开发方案时，应当充分听取人大代表、政协委员、社会公众和有关专家学者的意见。

土地征收成片开发方案应当充分征求成片开发范围内农村集体经济组织和农民的意见，并经集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。未经集体经济组织的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意，不得申请土地征收成片开发。

3.有下列情形之一的，不得批准土地征收成片开发方案：

（1）涉及占用永久基本农田的；

（2）市县区域内存在大量批而未供或者闲置土地的；

（3）各类开发区、城市新区土地利用效率低下的；

（4）已批准实施的土地征收成片开发连续两年未完成方案安排的年度实施计划的。

（二）公布土地房屋征收范围

根据《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第六条规定，市、县级人民政府经论证后，应当公布征收范围。因此，市、县级人民政府应当公布土地房屋征收范围。

（三）发布相关事项的禁止通告

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第七条规定，房屋征收范围公布后，在征收范围内的单位和个人，不得实施下列行为：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）以被征收房屋为住所（或经营场所）申请办理企业（个体工商户）设立或变更登记；（三）改变房屋用途；（四）其他不当增加补偿费用的行为。房屋征收部门应当将征收房屋的具体地址范围、暂停办理期限等事项书面通知规划、国土资源、建设、房管、工商、税务等有关部门。

因此，市、县级人民政府在确定房屋征收范围后，应当发布相关事项的禁止通告，相关的禁止事项可以包括：

（1）办理户籍分户、入户；

（2）办理工商营业执照、税务登记证；

（3）办理土地、房屋权属变更，改变土地、房屋用途；

（4）设立或改变土地房屋租赁、抵押关系；

（5）对房屋进行新建、扩建、改建、翻建、装修；

（6）抢栽抢种花木、果树、种苗等地上附着物；

（7）挖掘、采掘活动；

（8）其他影响征收补偿安置的相关活动。

（四）发布集体土地征收土地预公告

项目涉及国有土地上房屋征收和集体土地征收的，在发布禁止事项通告的同时，可以同步发布集体土地征收土地预公告，确保国有土地上房屋征收和集体土地征收法定流程同步进行。

根据《土地管理法实施条例》第二十六条第一款、第二款、第三款的规定，需要征收土地，县级以上地方人民政府认为符合《土地管理法》第四十五条规定的，应当发布征收土地预公告，并开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估。征收土地预公告应当包括征收范围、征收目的、开展土地现状调查的安排等内容。征收土地预公告应当采用有利于社会公众知晓的方式，在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内发布，预公告时间不少于十个工作日。自征收土地预公告发布之日起，任何单位和个人不得在拟征收范围内抢栽抢建；违反规定抢栽抢建的，对抢栽抢建部分不予补偿。土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。

（五）对项目进行社会稳定风险评估

根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定，征收土地预公告发布后，应当对项目进行社会稳定风险评估。同时，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第一款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

《土地管理法实施条例》第二十六条第四款规定，社会稳定风险评估应当对征收土地的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出风险防范措施和处置预案。社会稳定风险评估应当有被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人参加，评估结果是申请征收土地的重要依据。

《福建省重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法》第五条规定，社会稳定风险评估应当根据实际情况采取公示、问卷调查、实地走访和召开座谈会、听证会等多种方式听取各方面意见，分析判断并确定风险等级，提出社会稳定风险评估报告。

（六）对征收范围的土地房屋现状进行调查

征收国有土地上房屋，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。

征收集体土地，土地现状调查应当查明土地的位置、权属、地类、面积，以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的权属、种类、数量等情况。

上述调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

（七）对征收范围内的古建筑、历史建筑、传统风貌建筑进行调查、制定保护利用措施

《福建省人民政府办公厅关于加强历史文化名城名镇名村传统村落和文物建筑历史建筑传统风貌建筑保护利用九条措施的通知》（闽政办〔2020〕53号）第二条规定，建立城市更新改造中文化遗产先普查后征收制度。城乡建设中要注意保护好历史文化，特别是各类不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑，不得大拆大建。市、县（区）人民政府在实施旧城更新改造、组织项目建设和开展征地拆迁前，要组织对改造或建设区域内50年以上的建筑进行普查甄别和认定公布，开展文化资源评估论证，提出文化遗产和风貌保护措施。未开展普查等工作的，不得作出房屋征收决定。

因此，房屋征收决定作出前，应当对项目征收区域内50年以上的建筑进行普查甄别、制定保护利用措施。

（八）制定征收补偿方案

补偿方案的制定关系到被征收人的切身利益，也是项目征收能否顺利进行的关键因素，因此，制定一份科学、合理的补偿方案需要进行多方面的调查、分析。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十条规定，房屋征收部门负责拟定征收补偿方案，征收补偿方案应当包括下列内容：

1.征收补偿对象及补偿方式；

2.被征收房屋货币补偿参考价；

3.签约期限；

4.用于产权调换房屋的地点、被征收房屋价值与产权调换房屋价值差价计算方法；

5.搬迁费、临时安置费标准及周转用房数量、地点；

6.停产停业损失补偿标准；

7.符合住房保障条件的被征收人住房保障办法；

8.未经产权登记房屋的认定和处理办法；

9.其他需要明确的内容。

我们认为，根据《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。

因此，集体土地征收的补偿方案可参照国有土地上房屋征收的规定制定，也可在同一份方案中同时对两种性质的房屋征收补偿标准进行规定。关于补偿方案的内容，我们认为大体可按如下方法制定：

1.制定补偿方案前，可先协调不动产登记中心查询征收区域内土地房屋的产权登记情况；同时，向自然资源局调取征收区域内各关键年份的航拍图，并进行第一轮入户摸底调查及测绘工作。获取上述信息后，对征收区域内的已登记土地房屋、未登记土地房屋进行分类梳理，结合房屋建设年限，提出对未登记土地房屋的认定处理意见。

例如，我国的土地管理法从1987年1月1日开始实施，1999年进行了修订，晋江市在2006年3月17日出台了关于制止“两违”建筑的相关文件，但最近的航拍修测图是在2008年形成的，因此，可以将土地管理法的实施、修订时间以及2008年航拍修测图成图的时间节点作为未登记建筑的认定时间节点，各时间节点前建成的，分别给予不同的折扣认定。因各地政策时间节点不一致，各地在制定补偿方案时可查找相关政策文件，制定合理的认定措施。

2.关于征收补偿对象。国有土地上房屋征收的征收补偿对象为房屋所有权人，集体土地征收的征收对象为土地所有权人、土地使用权人。如土地房屋存在出租的情况，原则上，承租人不是征收补偿对象，承租人与出租人之间关于征收补偿款项的分配，由其自行协商解决。

3.关于补偿方式。一是产权调换，二是货币补偿，三是产权调换与货币补偿相结合。

4.关于货币补偿金额参考价。一般存在两种思路，一是房地合一的补偿单价，适用于国有土地上房屋征收，根据《泉州市推进房屋征收补偿安置工作若干意见》第一条规定，各县（市、区）和泉州台商投资区房屋征收部门在制定补偿安置方案前，应当通过公开摇号的方式选择5家以上单数（含5家）资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产价格评估机构，对房屋征收补偿基准价进行评估，通过截尾均值的方式确定被征收房屋货币补偿安置参考价，并随房屋征收补偿方案一并公示征求意见。二是采取土地房屋分开计算方式来计算货币补偿价格，适用于集体土地征收，土地一般参照基准地价进行计算，房屋一般按照房屋建设的重置价结合成新率进行计算，房屋重置价也应由有资质的评估机构进行评估。

如集体土地征收，拟考虑参照国有土地上房屋征收补偿标准，建议采取房地合一的补偿思路进行补偿。因国有土地上房屋征收的补偿标准不得低于同地段同类房屋的市场价值，现行国有土地上房屋可按市场交易案例采取市场法方式进行评估，其补偿单价接近于市场价值。如采用房地分开计算，则货币补偿单价可能低于同地段同类房屋的市场价值，但可通过增加奖励金方式，提高货币补偿单价。

5.关于被征收房屋与产权调换房屋价值差价计算方法。补偿方案制定时，应当同时确定安置地点，并对安置房屋的市场价值进行评估，如采用回购商品房模式进行安置的，还应对回购价进行测算。再根据安置房屋的价值与被征收房屋的价值之间的差价测算补差价的计算方式，政府可根据被征收房屋的情况给予适当优惠或照顾，在不导致国有资产流失的前提下，尽量让利于民。比如某市北山片区更新改造项目的补偿方案，被征收房屋为总一层房屋的，给予免补差价的优惠。

6.关于签约期限。签约期限可根据项目征收房屋栋数、面积等因素进行考量。

7.关于搬迁费。搬迁费标准可由评估机构进行评估。选择产权调换的，应当发放两次搬迁费。

8.关于临时安置费。临时安置费主要用于过渡期间的租房安置，补助标准可由评估机构进行评估。根据《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十一条规定，对被征收房屋实行货币补偿或现房产权调换的，房屋征收部门应当支付6个月的临时安置费。对被征收房屋实行期房产权调换的，过渡期限不得超过3年，在签约期限内签订协议并搬迁的，过渡期限自签约期限结束之日起计算，超过签约期限签订协议搬迁的，过渡期限自搬迁之日起开始计算。在过渡期限内，房屋征收部门应当按规定标准支付被征收人临时安置费，但已经提供周转用房的除外；除不可抗力外，逾期安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起对自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费，对提供周转用房的被征收人按规定标准支付临时安置费。逾期安置期间，遇临时安置费标准调整的，应当自调整之月起按调整后标准发放临时安置费。搬迁费和临时安置费标准由市、县人民政府制定。

9.关于停产停业损失。根据《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十二条规定，停产停业损失的补偿对象应符合下列条件：（一）被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑；（二）被征收房屋为非住宅用房；（三）有合法、有效的相关生产经营行政许可证照，且行政许可证照上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；（四）已办理税务登记并具有纳税凭证。

停产停业损失的补偿标准根据经营者近3年平均净利润确定，不足3年的以全部生产经营期间平均净利润确定。净利润根据税务部门出具的税后利润额证明材料确定；税务部门无法出具证明的，根据具备相应资质的会计师事务所出具的企业年度审计报告确定。实行产权调换的，被征收人停产停业损失补偿期限按照实际停产停业期限计算；实行货币补偿的，被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。

现实情况是，大多数符合上述条件的经营性用房的被征收人无法提供完整有效的净利润证据，房屋征收部门可制定一个统一的停产停业损失标准，如无法提供净利润相关证据的，则按统一的标准补偿。

10.关于装修补偿。在很多市、县的房屋征收补偿方案中，并未提及装修补偿。我们认为，应当给予房屋装修补偿，未对装饰装修补偿标准进行规定的补偿方案涉嫌违法。首先，《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。其次，《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十四条第二款规定，产权调换房屋未进行初装修的，房屋征收部门应给予被征收人适当装修补偿，装修补偿标准由市、县人民政府制定。因此，装饰装修是法定的补偿项目，房屋征收部门可委托评估机构设定不同档次类别的装修补偿标准，在补偿时直接套用。超出最高档次类别的装修，再另行委托评估机构进行评估。

11.关于奖励。为更好地推进项目征收，房屋征收部门在制定补偿方案时，可制定相应的奖励措施。如按期签约腾空奖励、货币补偿奖励（用于鼓励货币补偿）等。

（九）补偿方案的制定流程

1.市、县级人民政府组织自然资源、住建、人社等相关部门拟定补偿方案初稿。

2.市、县级人民政府组织自然资源、住建、发改、人社、镇（街道）等部门对补偿方案进行论证，论证后对补偿方案进行公开征求意见，征求意见期限不少于30日。

相关依据包括：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条，房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

《土地管理法实施条例》第二十八条第一款，征地补偿安置方案拟定后，县级以上地方人民政府应当在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告，公告时间不少于30日。

3.组织听证

如多数人认为补偿方案不符合法律法规规定，市、县级人民政府应当组织听证。

相关依据包括：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条第二款，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

《土地管理法实施条例》第二十八条第三款，多数被征地的农村集体经济组织成员认为拟定的征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织听证。

4.修改补偿方案并对修改情况进行公告

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条第一款规定，市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因此，市、县级人民政府在发布补偿方案正式稿时，还应对补偿方案的修改情况进行公告。

（十）组织征收补偿资金

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。因此，房屋征收部门应当开设专门账户，用于发放征收补偿款项，具体操作可指定项目征收指挥部办公室或政府平台公司开设专用账户。

关于资金是否应全额到位的问题，我们认为，政府在作出房屋征收决定前，征收补偿费用如无法足额到位，应确保征收过程中被征收人可顺利获得补偿款，因此，在不影响被征收人依法获得征收补偿的情况下，政府按征收进度及时分批补足征收补偿费用的行为符合实际，也并不违反应给予被征收人公平补偿的原则。因此，政府作出征收决定前，可由财政部门出具相关的书面说明，保证征收补偿资金根据征收进度及时到位。

（十一）制定相关的文书表格、补偿协议

在政府作出征收决定时，即将开始进行补偿协议的签订，因此，在作出征收决定前，应当提前制作好相关的文书表格和补偿协议。补偿协议应当包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。

（十二）政府作出征收决定并依法进行公告

在前述法定流程履行完毕后，政府可以依法作出征收决定，并及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、诉讼权利等事项。

（十三）发布选定评估机构通知

根据《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第十七条的规定，市、县级人民政府公告房屋征收决定后，由房屋征收部门在征收范围内公布房地产价格评估机构的名单、基本信息，并将协商选定房地产价格评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。被征收人应当在规定期限内协商选定房地产价格评估机构；被征收人在规定期限内无法协商一致的，由房屋征收部门组织被征收人采取随机或者投票方式确定。采取随机方式确定的，可在摇号、抽签二者之中选其一。参与投票决定或者随机选定的房地产价格评估机构不得少于3家；采用投票方式确定的，参与投票的被征收人数量应当过半数，过半数投票人选择同一房地产价格评估机构的为多数决定。

鉴于前述《泉州市推进房屋征收补偿安置工作若干意见》规定应当采取摇号方式选取5家评估机构，如房屋征收部门已根据该规定摇选5家评估机构的，可在作出征收决定后公布上述5家评估机构供被征收人选择；如被征收人未选择的，再通过摇号方式从5家评估机构中选定一家评估机构作为征收过程中遇到需评估个案的评估机构。同时也可以作为征收后期拟对未签约被征收人作补偿决定时的评估机构。