第四节 恋爱期间共同买房，怎么约定才能避免风险

秋天和男朋友准备一起买房、结婚。秋天首付出300万元，男朋友首付出100万元，两人计划婚后共同还款，秋天的收入高一点，每月还贷金额比男朋友多一些。现在准备签订购房合同，销售人员建议两人选择共同共有，秋天在首付和还贷上都比对方多，房产约定共同共有，万一分手，意味着两人会对半分吗？这种份额约定对秋天有没有什么弊端？

从律师的角度来看，秋天的风险意识值得表扬。恋爱期间共同买房，但是最终意外分手产生纠纷的人有很多，近些年法院受理的终止恋爱关系后分割共有房产的共有物分割案件显著增多，因此我们在恋爱期间共同买房这件事上多点风险意识还是有必要的。本文就来分享一下恋爱期间共同买房有哪些风险点以及如何避免。本篇仅讨论双方自行购房，不包括父母出资购房的情形。

一、恋爱期间共同买房的风险点

1.恋爱期间买房登记风险知多少

关于恋爱期间共同购房，很多情侣都会在销售的推荐下，选择共同共有的登记方式，却不明白登记为共同共有能否保证自己的利益，如果自己是出资较多的一方，登记为共同共有是否存在弊端。

依据《民法典》第二百九十七条规定，共有的方式有两种，包括按份共有和共同共有。不少人以为按份共有和共同共有的区别是：按份共有是按照双方约定的比例进行分割，而共同共有就是对半分。其实不然。

在按份共有中，共有人对共有的不动产按照登记的份额享有所有权。按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。实践中，如果双方均有出资并约定为按份共有的，通常会按照登记的比例分割房产。

在共同共有中，共有人对共有的不动产不分份额地共同享有所有权。共同共有人的份额在共有关系结束，共有人提出分割时，法院再确定份额。在确定份额时，也并非按照每人一半的比例分割，还需要考虑双方的贡献大小。

实践中，恋人在共同买房登记时的风险主要体现在，双方通常未对一旦无法结婚，房产该如何处置进行事先约定，且由于考虑感情因素，部分情况下登记比例和实际出资比例不一致，一旦分手时房价上涨，房屋产权归属及增值部分如何分割将成为双方争议的焦点。我们一起通过四个案例来看看恋爱期间共同买房房产分割的特殊性。

（1）登记为共同共有，法院认为应按照出资份额确定双方享有的房产份额

双方恋爱期间买房，均有出资，登记为双方共同共有，一审法院判决双方各享有50%的份额，二审法院改判为按照出资份额认定各方享有的份额，一方享有37.63%的份额，另一方享有62.37%的份额。^[4]

二审法院认为，两人曾经为恋爱关系，但双方未办理结婚登记手续，不具有法律上的夫妻关系，即双方之间未形成家庭关系，因此应推定为按份共有，对于二人共同购买的涉案房产的产权份额应按照各自的出资额进行确定。

（2）登记为按份共有，法院认为应按照登记份额确定双方享有的房产份额

蓝刚和项岚恋爱期间共同购房，房屋总价款为382万元，其中首付款114.6万元，贷款267.4万元。首付款系蓝刚一人出资，而对于还贷部分，因双方同居生活期间，资金互有往来，不能明确区分已还贷款部分是由谁个人出资偿还，法院认定为共同偿还。^[5]

双方购买房屋后在办理产权登记时，自愿约定为按份共有，项岚占60%，蓝刚占40%，并依法在房管部门进行登记，领取房屋产权证，不违反相关法律法规之规定，法院认定涉案房屋由原告蓝刚占有40%份额，被告项岚占有60%份额。

（3）登记为按份共有，各占1/2份额，实际一方未出资，法院认为应按照贡献大小确定未出资一方分得涉案房屋权利的5%

双方恋爱期间买房，约定为按份共有，各占1/2份额。林刚出了首付并负责还贷，曹芳未出资。法院认为，虽然该房地产登记为两人按份共有，但分割涉案房产时不能简单地按各占50%进行分配，而应当从公平合理的角度出发，考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况，合理确定未出资方的份额。最终法院酌定曹芳分得涉案房屋权利的5%，林刚分得涉案房屋权利的95%。^[6]

（4）登记为共同共有，实际一方未出资，法院认为应根据共有人对共有财产的贡献大小等因素确定未出资一方分得涉案房屋权利的10%

双方恋爱期间买房，约定为共同共有，一方未出资，分手时法院根据共有人对共有财产的贡献大小等因素按照10%的标准酌情补偿未出资方。^[7]

从上述四个案例可以看出，恋人共同购房案件是有其特殊性的，由于双方最终未能组建家庭，对于恋人无法像夫妻一样同等保护，因此和离婚房产分割案件相比，法院更为看重双方的出资比例。在恋爱期间共同购房案件中，未出资一方很少能仅因为登记为共有人就获得一半份额。

2.恋爱期间共同出资及还贷风险知多少

由于没有领取结婚证，情侣无法用共同名义办理贷款，只能用一个人的名义办理贷款，这就意味着实际还款人和名义还款人并不一致，因此对于实际还款一方存在还款金额难以证明的问题。

因为情侣之间在共同买房时，往往处于感情较好的阶段，双方奔着结婚的目的，金钱上不会算得特别清楚。一方转账往往没有备注信息，也不是只转房贷需要的金额，而是和两人的生活费、租金、赠与、共同理财等开销混在一起，再加上双方有来有往，资金高度混同，若干年后很难区分出一方的具体还贷金额，这就导致法院在认定双方还款额度时可能会和实际金额有出入，从而对还款较多的一方不利。

还有部分情侣存在共同生产、共同经营的情形，不只是房贷还款发生混同，首付款的支付也发生混同，在诉讼中难以区分谁支付了多少首付，导致只能按照双方各一半的比例来认定持有份额，不利于出资较多一方的权益保护。

3.两人买房只登记在一人名下的风险

有时候出于限购或其他原因，两人买房只能登记一个人的名字。这会导致登记一方出售房产或办理抵押登记，未登记一方难以了解并加以制止。如果没有共同买房的协议或聊天记录，双方在分手时闹得不愉快，加上房价上涨，登记一方可能会说房屋是自己单独购买的，而未登记一方的出资是借款或赠与，这就增加了未登记一方的风险。

4.买房甩手掌柜的风险

实践中，这种风险很常见却很少有人注意到。在我代理的案件中，遇到不少情侣在共同买房的过程中，一方因为工作忙、没时间，就会直接转账给伴侣，让对方负责支付购房款项。等到有一天争议发生了，自己作为原告，需要起诉要求对方返还购房款项，却发现自己连购房的交易税费、中介费、装修费、入户费用是多少都不知道，自己转账的款项和给对方的借款、还款混在一起，多少用于支付了首付款，多少用于借款、还款也说不清楚，更是拿不出相应的交易凭证。

甩手掌柜的风险在于无法说清购房成本是多少、自己支付了多少，从而因为举证困难导致自己能被支持的份额低于自己的实际出资比例。

二、恋人共同买房怎么做才能避免风险？

1.恋爱期间买房，如何登记份额对自己更有利？

我建议大家尽量通过书面协议确定双方的出资份额、持有比例、还贷金额。最重要的是，要约定万一分手，房产归谁，拿房的一方按照什么方案给对方补偿。签署协议的好处是，万一分手，谁持有房产、如何补偿未拿房产一方都有相应的处理方案，而不必通过烦琐且成本较高的诉讼程序解决。

如果无法签署协议，对出资多的一方来说，尽量选择按份共有，并且登记的比例不要低于自己的出资比例。按份共有可以明确约定双方持有的房产份额，如一方持有70%，另一方持有30%。在双方没有协议进行约定的情况下，这个登记的份额很有可能被认定为双方已经对各自的份额作出了约定，因此千万不要碍于情面约定份额小于实际出资份额，而是争取按照出资比例或更高比例来约定按份共有的比例。

对出资较少的一方来说，如果对方同意按照高于你实际出资比例的份额登记为按份共有，这对你较为有利。

需要注意的是，对于未出资一方，即使登记了份额，也不代表能按照登记份额享有房产份额。对于恋人共同购房的，法院通常会调整未出资一方份额，如按照上海市法院系统的审判实践的惯例及《上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见》第五条的规定，未出资方的份额确定一般在10%到30%之间。^[8]因此，如果具备条件，情侣共同出资购房比未实际出资仅仅加名更有保障。

2.共同还贷如何避免风险？

关于共同还贷，实践中，可以通过以下几点降低风险。

（1）书面约定双方各自缴纳的首付款金额、还贷金额。

（2）对于转账一方来说，建议每次转账金额都和当月还贷金额保持一致，并备注某某房屋几月房贷，在转账后保留好汇款凭证。如果两人之间还有其他款项需要支付，一定要和房贷分开支付。

（3）建议两人专门办理一张用于还贷的银行卡，专卡专用，防止一方转账的房贷和对方的工资、存款混同，无法区分。

（4）如果情侣两人需要共同承担房贷，但是金额不固定，每月每人承担的房贷浮动较大，双方可以通过微信聊天记录明确当月双方各自需要承担的还贷金额。

3.两人买房只登记在一人名下的风险如何避免？

对于无法登记的一方，可以通过以下两点降低风险。

（1）通过书面协议明确自己的份额，并保留共同购房及出资的原始凭证，防止日后产生关于房屋权属的争议。

（2）在具备加名条件后，立即办理产权变更登记。

4.买房甩手掌柜的风险如何避免？

如果你的工作真的很忙，不能和伴侣一起去办理购房的各种手续，建议你在转账时和对方确认该笔款项的具体用途，并在转账时予以备注，如 “第一期首付款”“某某房产契税”。在对方办理相应的手续后，及时和对方确认购房交易的原始凭证并由双方共同保管。

回到本节最初的案例，对于秋天在首付和还贷上都比恋人多的情况，更适合选择按份共有的共有方式，且按份共有的比例不低于实际出资比例。此外，双方最好签署书面协议，明确双方的购房出资，并对如果分手房屋的归属及补偿方案进行明确约定。